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LA VENTE EN VIAGER


UNE SOLUTION FINANCIERE ET FISCALE MÉCONNUE

Le viager immobilier est le contrat en vertu duquel un acquéreur achète un bien immobilier moyennant le versement d'une rente viagère à son vendeur et ce la vie durant de celui-ci.


Aspect moral du viager :


Le viager apparaît comme une opération spéculative (probabilité de la mort plus ou moins proche du vendeur) au même titre que la spéculation boursière, le loto ou le jeu de casino.
L'Etat réglemente l'usage de ces contrats aléatoires et de ce fait n'est pas plus immoral que l'héritage où le décès d'une personne (parent) enrichit également le survivant (enfant). Au moins l'acheteur en viager aide de ses propres deniers son vendeur à mieux vivre ; en quelques sortes d'hériter de lui-même. Pour le vendeur, percevoir une rente sa vie durant, rente conservant son pouvoir d'achat grâce à l'indexation, est un facteur de longévité appréciable, de qualité de vie qui lui assure des lendemains paisibles et sereins, sans souci matériel, qui lui permet de mieux se soigner, de se faire assister, de pouvoir rentrer dans une maison médicalisée ou de retraite, d'aider ses enfants ou petits enfants ...


Aspect financier :


- Le bouquet : le montant à fixer par rapport au prix de vente est libre et doit dépendre des besoins du vendeur et des possibilités financières de l'acquéreur.


- Pour calculer la rente viagère, il faut prendre en considération la valeur du bien vendu et l'âge du vendeur. Plus celui-ci est âgé, plus la rente est élevée car l'espérance de vie diminue avec l'âge.


- La rente calculée sur deux têtes est inférieure à la rente sur une tête du même âge car le risque de payer pendant un durée plus longue est plus importante dans le premier cas.


- Les femmes ont une espérance de vie sensiblement supérieure aux hommes ; la rente sera donc moins importante.


- L'espérance de vie augmentant pour chacun de nous de 2 à 3 mois par an et les progrès de la médecine étant prodigieux, il est nécessaire de bien jauger de l'espérance de vie des vendeurs et utiliser une table de mortalité récente.


- Il est risqué pour l'acquéreur d'acheter en viager, à des personnes très âgées ayant passé un certain âge (TGV : Théorie des Grands vieillards) qui vivront peut-être 2 à 3 fois leur espérance de vie actuelle.


- La rente sera indexée comme il a été dit plus avant et en général, la révision s'effectuera tous les ans à la date anniversaire de l'achat ; le choix de l'indice est totalement libre à l'exception de l'indexation sur le cours de l'or.


- La valeur de l'occupation : Afin de ne pas léser l'acquéreur, il est essentiel d'estimer au plus juste, par rapport à la valeur locative du bien vendu et à l'âge du vendeur, la valeur économique de la réserve de jouissance de celui-ci et de déduire cette valeur de la valeur libre du bien ; cela donnera la valeur occupée du bien. Cette moins value peut s'élever dans certain cas à plus de 50% de la valeur marchande du bien vendu; le prix diminuera donc d'autant.


- Les frais de notaire et les honoraires d'agence sont calculés sur cette valeur occupée.



En conclusion :

 

La vente en viager est une opération intéressante financièrement aussi bien pour le vendeur que pour l 'acquéreur.


 - Cette forme intelligente d'acquisition permet à l'acquéreur de devenir propriétaire à des conditions financières incomparables.


- Le vendeur perçoit toute sa vie, des mensualités indexées sur le coût de la vie (ce qui est unique) avec en garantie du paiement de la rente, la possibilité de redevenir propriétaire en cas de non paiement (clause résolutoire) et de conserver toutes les sommes perçues avant la résolution (bouquet et la totalité des rentes).


- Afin que la vente en viager soit équitable pour les parties et que les risques soient limités, il est nécessaire de faire appel à ABiTHEA votre spécialiste qui vous conseillera utilement au mieux des intérêts immédiats et futurs ; il rapportera à votre cas tous les aspects de cette forme intelligente de vente mais tant méconnue.